案例分析：物業(yè)公司該如何合理拆除違建？

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• 來源： 網(wǎng)絡(luò) 更新時(shí)間： 2017-08-17 點(diǎn)擊： 453次

•        某年3月31日，某項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心接到行政執(zhí)法局電話通知，強(qiáng)制執(zhí)法組將于4月3日對(duì)小區(qū)15戶違章搭建露臺(tái)雨棚等違章裝修采取強(qiáng)制拆除行動(dòng)。擬強(qiáng)制拆除的15戶均是執(zhí)法局之前多次溝通無效，未自行拆除的違章建筑。接到通知后，物業(yè)服務(wù)中心安排工作人員逐一上門或電話與15戶業(yè)主進(jìn)行信息傳遞和溝通工作，部分業(yè)主對(duì)本次拆除行動(dòng)表示理解，其中9戶業(yè)主愿意對(duì)搭建物自行或配合拆除，3戶異議較大。
  
  　　4月2日，××市××區(qū)行政執(zhí)法局、××行政執(zhí)法局、××行政執(zhí)法中隊(duì)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)15戶違章裝修戶確定了強(qiáng)拆方案，并對(duì)擬拆除的裝修違章戶又重新下發(fā)了《實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行通知書》，通知業(yè)主4月3日上午9點(diǎn)開始實(shí)施強(qiáng)制拆除違章搭建物。
  
  　　鑒于此次強(qiáng)制拆除涉及戶數(shù)較多，存在業(yè)主與執(zhí)法部門發(fā)生沖突、沖擊服務(wù)中心等風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司相關(guān)部門組織討論確定了現(xiàn)場(chǎng)配合方式并制定了相關(guān)應(yīng)急預(yù)案。
  
  　　4月3日上午9:00，××市××區(qū)城市管理行政執(zhí)法局聯(lián)合××區(qū)××執(zhí)法分局、公安、消防、宣傳等部門組成70余人的強(qiáng)制執(zhí)法組到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施強(qiáng)制拆除。強(qiáng)制拆除過程中，業(yè)主與執(zhí)法人員發(fā)生言語沖突，但未發(fā)生肢體沖突，拆除行動(dòng)較順利。多家媒體記者到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了拍照，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行了采訪，未對(duì)物業(yè)人員進(jìn)行采訪。
  
  　　該項(xiàng)目面積大，戶型復(fù)雜，房屋增值利用空間多，部分業(yè)主不同程度違章裝修行為屢禁不止。雖然物業(yè)服務(wù)中心在裝修管理方面依法履行了事前告知、事中制止、事后上報(bào)主管部門的義務(wù)，與違章業(yè)主反復(fù)進(jìn)行溝通，但因物業(yè)公司不具體強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，違章行為始終存在。雖然在物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)書面上報(bào)，部分業(yè)主上訪投訴的情況下，主管部門也曾多次到場(chǎng)并對(duì)違章業(yè)主下發(fā)書面整改通知函，要求違章業(yè)主自行整改，但違章行為并未得到有效地遏制。
  
  　　此次政府執(zhí)法部門之所以能到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)制執(zhí)法的原因，一方面是物業(yè)服務(wù)中心、部分業(yè)主反復(fù)向主管執(zhí)法部門書面上報(bào)與投訴；另一方面，促成此次強(qiáng)制執(zhí)法的主要因素是本次投訴的業(yè)主具有良好的社會(huì)影響力，并受理投訴的部門屬于主管執(zhí)法部門的上級(jí)單位。
  
  　　此次強(qiáng)制執(zhí)法過程中，未發(fā)生業(yè)主針對(duì)物業(yè)公司的強(qiáng)烈投訴和過激行為，主要因?yàn)槲飿I(yè)公司在整個(gè)執(zhí)法過程中能及時(shí)溝通與端正姿態(tài)。一方面在得到強(qiáng)制執(zhí)法的信息后，安排工作人員逐一上門或通過電話向?qū)⒈粡?qiáng)制拆除的業(yè)主反饋信息，出于尊重業(yè)主感受的角度保持溝通；另一方面事先與執(zhí)法部門表明立場(chǎng)，協(xié)助但不直接參與現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法，避免現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法后業(yè)主將怨氣轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司。
  
  　　違章搭建是小區(qū)物業(yè)服務(wù)過程中的“難纏”問題。為了有效維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，物業(yè)公司必須嚴(yán)格依據(jù)法規(guī)與合同約定，充分履行裝修前的告知、違章現(xiàn)場(chǎng)的制止、違章行為的書面上報(bào)義務(wù)，同時(shí)需要借助政府、開發(fā)商、行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主等多方資源和智慧，來有效制止違章行為的蔓延。
  
  　　違章裝修前的預(yù)防措施，即在項(xiàng)目交付前，結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)及戶型特點(diǎn)、項(xiàng)目周邊環(huán)境（噪音、灰塵等）、當(dāng)?shù)貥I(yè)主裝修習(xí)慣及以往經(jīng)驗(yàn)等，對(duì)可能引發(fā)違章裝修的部位進(jìn)行評(píng)估與分析，明確裝修監(jiān)控重點(diǎn)與擬定管理難點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施（統(tǒng)一防盜門、陽臺(tái)拉閘門、內(nèi)置窗花的顏色、規(guī)格、用材等），同時(shí)借助項(xiàng)目交付前的業(yè)主開放日及郵遞資料等環(huán)節(jié)，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)于違章裝修的危害認(rèn)識(shí)與違章行為對(duì)共有權(quán)益的損害影響等，以便讓全體業(yè)主自覺維護(hù)小區(qū)的共有權(quán)益
  
  　　裝修過程中的違章行為制止，結(jié)合前期的評(píng)估與分析，有針對(duì)性的擬定現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控重點(diǎn)，明確各級(jí)人員崗位職責(zé)，利用情景模擬方式，開展現(xiàn)場(chǎng)制止違章行為的培訓(xùn)，有效指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控人員充分履行制止義務(wù)。違章行為產(chǎn)生后的上報(bào)，在現(xiàn)場(chǎng)通過溝通與書面告知并由業(yè)主確認(rèn)違章行為無法制止的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行書面向主管部門上報(bào)的義務(wù)，留存相關(guān)書面文件，同時(shí)對(duì)于合同中有約定的，可依據(jù)約定將侵犯全體業(yè)主共有權(quán)益的違章行為告知全體業(yè)主。
  
  　　配合政府強(qiáng)制執(zhí)法，事先擬定緊急情況下的應(yīng)對(duì)措施（與媒體、主管部門、業(yè)委會(huì)等部門溝通，啟動(dòng)應(yīng)急事件處理預(yù)案等）。對(duì)于事前獲悉的強(qiáng)制執(zhí)法信息，在與主管部門溝通后可及時(shí)告知業(yè)主，從尊重業(yè)主感受的角度，建議業(yè)主自行拆除，以避免現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法后加大損失，在配合執(zhí)法前應(yīng)與主管部門溝通，表明物業(yè)公司態(tài)度，可配合現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法但不參與具體執(zhí)法行為，以免業(yè)主將損失與怨氣發(fā)泄至物業(yè)公司，現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法后，需保持與相關(guān)業(yè)主的溝通，及時(shí)收集抱怨信息，有針對(duì)性的采取化解措施。

  

   

     

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