物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案例解析

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• 來源： 原創(chuàng) 更新時(shí)間： 2016-08-05 點(diǎn)擊： 530次

• 今天開始，小潤將為大家?guī)砦迤谝粋€(gè)系列的《物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案例解析》。本系列案例解析將以實(shí)際案例為引，以判審依據(jù)和判決結(jié)果為軸心，詳細(xì)深入的為大家講解物業(yè)服務(wù)合同。

  案例一
  業(yè)主以房屋漏雨未解決、車輛內(nèi)物品丟失、日常服務(wù)不到位為由不交物業(yè)費(fèi)，法院判決業(yè)主全額交物業(yè)費(fèi)
  1、基本案情：業(yè)主宋某與北京市某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)費(fèi)交納方式，但合同并未就業(yè)主以及使用人在物業(yè)使用、維護(hù)和管理方面的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行規(guī)定。后宋某對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不滿意，認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有能夠盡職提供物業(yè)服務(wù)，自己的房屋漏雨沒有得到修繕，所居住的小區(qū)監(jiān)控也不到位，安全管理存在漏洞，自己的車門被撬、車內(nèi)物品失竊。宋某稱，物業(yè)公司的不負(fù)責(zé)給自己的生活帶來不便，沒有按照合同的約定履行義務(wù)，因此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
  2、審理依據(jù)及判決：針對本案，法院通過審理發(fā)現(xiàn)，宋某與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》是合法有效的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。針對宋某的意見，第一，宋某的抗辯中提及的房屋漏雨問題屬于房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)單位負(fù)責(zé)質(zhì)量保證，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)不到位所致，因此與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。第二，為了證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不符合約定，宋某提供了反映小區(qū)現(xiàn)狀的照片以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的網(wǎng)評照片，但是這些照片都是靜態(tài)的、一時(shí)性的，并不足以證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯，這種證據(jù)不足的情形不能獲得法院的支持。第三，宋某雖然聲稱自己車內(nèi)物品被盜，但是宋某不能提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安保方面所作的工作不足以滿足合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，在不能舉證的情形下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，其意見不能獲得法院的支持。綜上所述，法院難以采納宋某答辯意見。
  從物業(yè)服務(wù)整體性來看，物業(yè)服務(wù)是一種同時(shí)具有公共服務(wù)與個(gè)體服務(wù)性質(zhì)的群體性服務(wù)，物業(yè)費(fèi)直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，如果部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，最終受到損害的還是業(yè)主的利益。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，宋某應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定交納物業(yè)費(fèi)。
  綜上，法院判決宋某敗訴。
  本案提示：（1）應(yīng)當(dāng)區(qū)分清物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任；（2）注意保留證據(jù)，盡到舉證責(zé)任。

  案例二
  業(yè)主訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償電動(dòng)車被盜損失，因停車管理不在物業(yè)服務(wù)范圍，法院判決不予賠償
  本案與案例一具有類似之處，均是涉及小區(qū)內(nèi)安全保障的問題。
  1、案情介紹：2013年1月21日業(yè)主齊某購入四輪電動(dòng)車，3月20日晚上11時(shí)30分確認(rèn)鎖好并停放于住所某小區(qū)61樓東側(cè)樓下。該電動(dòng)車于次日上午8時(shí)50分發(fā)現(xiàn)被盜，齊某即時(shí)報(bào)警，該小區(qū)12時(shí)以后只有南門可以進(jìn)出車輛，但南門監(jiān)控錄像設(shè)備已損壞，無法向業(yè)主及警察提供監(jiān)控錄像。齊某到北京某物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映情況，物業(yè)方說，當(dāng)夜值班保安并不知被盜車輛何時(shí)駛出小區(qū)，不能提供有效線索。齊某認(rèn)為，每年按時(shí)交納的物業(yè)費(fèi)包括管理費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施維修費(fèi)、保安費(fèi)。某物業(yè)管理中心收取管理費(fèi)但并未盡到安全管理責(zé)任，對被盜車輛承擔(dān)主要責(zé)任；某物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取小區(qū)公用設(shè)施維修費(fèi)卻未對已損壞監(jiān)控錄像進(jìn)行維修，未能為公安機(jī)關(guān)偵破案件提供線索，導(dǎo)致案件至今未偵破；保安人員也未盡到夜間巡邏之責(zé)任，未能對進(jìn)出入小區(qū)車輛進(jìn)行有效管理。對此，某物業(yè)中心辯稱：小區(qū)未收取停車費(fèi)，且宋某車輛無牌照，不能證明在小區(qū)丟失。
  2、審理依據(jù)及判決：盡管本案中，齊某已經(jīng)盡到了證明責(zé)任，雖然齊某與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，但根據(jù)《北京某物業(yè)管理中心服務(wù)管理范圍》記載，對業(yè)主私有車輛的保管、看護(hù)并不在物業(yè)服務(wù)的范圍之內(nèi)，且收取的物業(yè)費(fèi)不包括車位費(fèi)。宋某車輛被盜系因他人盜竊行為所致，齊某要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按購置車輛價(jià)格的一半進(jìn)行賠償沒有合同依據(jù)，因此，法院不予支持。而對于精神損害賠償，一般發(fā)生在人身損害賠償中，僅在涉及具有紀(jì)念意義的財(cái)產(chǎn)遭受損害時(shí)，才可能出現(xiàn)精神損害賠償?shù)膯栴}，本案中，并不涉及精神損害賠償?shù)膯栴}。綜上，判決駁回齊某的全部訴訟請求。
  本案例提示：針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯，應(yīng)當(dāng)有理有據(jù)，嚴(yán)格依照合同才能得到支持，而不應(yīng)當(dāng)想當(dāng)然地為對方設(shè)定合同之外的義務(wù)。